Рынок складской недвижимости в России растет едва ли не самыми быстрыми темпами. Именно в этот сегмент направляют свои средства крупные западные фонды и инвестиционные компании. Хотя обеспечить наилучшее качество склада зачастую можно только в рамках реализации нового проекта, существенная часть складских комплексов класса B была построена на основе старых баз. Кроме того, большая часть оставшихся с советских времен складов по-прежнему используется неэффективно. Для того чтобы эти объекты начали приносить доход, необходимо провести их редевелопмент.

По словам руководителя отдела складской и производственной недвижимости Praedium Руслана Суворова, «если базовые параметры объекта, такие как местоположение, наличие пространства для маневрирования транспорта, высота потолков, параметры пола, обеспеченность инженерными коммуникациями, соответствуют требованиям складской логистики, то из такого объекта можно сделать современный складской комплекс». «Насколько это выгодно, нужно просчитывать в каждом конкретном случае индивидуально», — добавляет эксперт.

«Строить новые склады в Москве сложно, проще отремонтировать существующий объект. Строительство нового здания более затратно, чем ремонт существующего. Кроме того, на рынке складской недвижимости спрос заметно превышает предложение, таким образом, уже реализованные площади прекрасно расходятся, а инвесторам в данной ситуации выгодно получать отдачу от вложений сейчас, чем вкладывать новые суммы в надежде получить прибыль в будущем», — считает генеральный директор «Миэль — Коммерческая недвижимость» Андрей Бушин.

Их тьмы и тьмы

Никто не может подсчитать точно, сколько именно старых складских помещений или используемых таким образом объектов осталось в столичном регионе с советского времени. «Трудно достоверно оценить объем старых постсоветских складских комплексов в Москве и Подмосковье, но этот объем достаточно велик. В качестве примера старых советских складских площадей, которые используются для хранения и обработки грузов, предназначенных для дистрибуции в пределах Москвы, можно привести Москворецкую базу, которая насчитывает около 200 000 кв. м, а подобных складских баз в Москве насчитывается около 15», — говорит директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Максим Шакиров. По его словам, некоторые из подобных складских помещений были реконструированы, но в основном они остаются такими, как были, лишь с небольшой внутренней отделкой.

«Объемы предложения складских помещений советской постройки составляют порядка 800 000-850 000 кв. м. В большинстве случаев это терминалы площадью 10 000-20 000 кв. м, принадлежащие ранее промышленным предприятиям», — говорит исполнительный директор NAI Russia Владимир Журавлев.

С такой оценкой не согласен президент «ЮниТранс Логистик» Юрий Сурканов. «В Москве и Подмосковье в настоящий момент расположено несколько миллионов квадратных метров старых складских и не используемых по назначению промышленных зданий и сооружений», — говорит он. Такая разница в оценках объясняется широким толкованием самого понятия советского склада.

«Рынок складских комплексов советских времен представлен различными объектами — от полуразрушенных складов, элеваторов и овощебаз до холодильных складов и подземных бункеров», — отмечает директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев. По словам директора департамента консалтинга Becar Commercial Property Moscow Романа Сокова, «старые складские комплексы в Москве и Подмосковье зачастую представляют собой бывшие цеха заводов или заброшенные производственные помещения». «Эти здания строились в 50-80-х гг. прошлого столетия. В основном это кирпичные или железобетонные коробки, оборудованные большими въездными воротами», — говорит он.

«В советское время существовали мощные корпорации с собственной системой дистрибуции, а следовательно, и с собственной складской сетью, например Госснаб. Кроме того, не стоит забывать про различные овощные базы», — добавляет директор отдела складских и производственных помещений Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko Егор Дорофеев. По словам Андрея Бушина, в «советские времена практически каждое министерство имело свои складские помещения, например склады Минатома. Чаще всего они использовались и для снабжения своих же сотрудников расходными материалами, и для обеспечения каких-либо предприятий. Также были склады потребкооперации, заготовительных контор». По его мнению, «точных данных о количестве старых складских помещений в Москве и Подмосковье нет, поскольку многие из них не выходят на открытый рынок, а другие выходят небольшими площадями».

Существенную долю этого рынка занимают оптовые базы Госснаба СССР. «В свое время Госснаб обеспечивал поставки непродовольственных товаров во все республики и области, номенклатура поставляемых товаров определялась экономической ориентацией региона. Базы располагались возле транспортных артерий: морских, речных, железнодорожных, автомобильных. Практически везде имелись железнодорожные ветки, примыкающие к основным магистралям», — рассказывает директор департамента складских технологий группы компаний «Максстор» Вячеслав Зуев.

По его словам, после распада Советского Союза структуры управления экономикой были ликвидированы, а базы Госснаба — приватизированы. Другие советские складские комплексы также сменили владельцев. «В настоящее время данные объекты принадлежат в основном юридическим лицам, которые появились на базе старых советских предприятий. Эти компании — цели рейдеров», — говорит Юрий Сурканов.

«Такие склады в советское время принадлежали различным ведомствам, в том числе Министерству обороны, Минсельхозу и т. п. Однако основная масса складских помещений входит в состав имущественных комплексов промышленных предприятий. Их собственниками могут являться в настоящее время и упомянутые выше ведомства, и промышленные предприятия, и частные лица, которым эти здания достались в процессе приватизации», — считает вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood Михаил Гец. В результате новые собственники оказались перед вопросом, что делать с этими помещениями.

Детали реконструкции

«За неимением средств для переоборудования складских помещений в них организуется мелкая нарезка площадей, и отдельные части здания сдаются в аренду под небольшие производства. Низкий спрос на такие помещения приводит к тому, что здания приходят в упадок. Решение этой проблемы собственники взваливают на плечи арендаторов, часто также стесненных в средствах», — рассказывает Роман Соков.

По его словам, перестроить такие помещения достаточно сложно и обычно их используют либо под торговые рынки, либо под склады. «Однако использование подобных зданий в качестве складов также затруднительно: там не предусмотрены в необходимом объеме въезды, нет пандусов и т. п.», — добавляет эксперт. По словам Вячеслава Зуева, старые складские помещения имели небольшую высоту и чаще всего использовались только для напольного хранения.

«Новые хозяева через короткое время убедились в нерентабельности эксплуатации таких помещений. В силу перечисленных выше недостатков в старых складских помещениях невозможно было дать требуемый уровень сервиса по хранению и обработке груза. То есть очевидно, что для предоставления потребителям комплексных складских услуг необходимы коренная переработка логистических концепций функционирования этих объектов, полная перестройка и оснащение современным оборудованием», — говорит Вячеслав Зуев.

По словам Юрия Сурканова, «перестройка складского помещения включает демонтаж старого оборудования и сетей, дооборудование новыми доками, уборку территории, ремонт полов и крыши». «Новые помещения обычно не пристраиваются. Возможно возведение новых ограждений по периметру территории, обустройство командно-пропускного пункта и возведение административно-бытового комплекса», — добавляет он.

По словам Руслана Суворова, при необходимости нужно провести замену инженерного оборудования: систем вентиляции, освещения, электропроводки и щитов, ремонт или монтаж новой системы пожаротушения и пожарной сигнализации. Кроме того, нужно расчистить и вымостить площадки для маневрирования крупнотоннажного транспорта, а также оборудовать парковки на территории склада.

«Следует предусмотреть в рамках такого проекта и офисную составляющую в размере 7-10% от общей площади, а также помещения общего пользования — туалеты, душевые. Важно грамотно спроектировать зону погрузки-разгрузки, схемы проезда и перемещения по территории. Однако основными арендаторами таких объектов могут стать небольшие компании, не предъявляющие жестких требований к условиям складирования», — добавляет Михаил Гец. Так, по словам Андрея Бушина, «в старых складских комплексах строилась сетка колон 6 × 6, что не отвечает требованиям даже современного класса В, поэтому говорить о высококлассных площадях в данном случае не приходится».

Дорогая перестройка

Если владелец советского склада все-таки решится на его перестройку, ему необходимо приготовиться к серьезным затратам. «Стоимость перестройки помещений зависит от многих факторов, например от типа здания, качества коммуникаций и т. д., однако в общей сложности она может доходить до $400 за 1 кв. м. Это дорого, поэтому только крайне заинтересованные люди могут заняться этим процессом», — говорит Егор Дорофеев.

Сходные цифры приводит Андрей Бушин. «Стоимость реконструкции склада в зависимости от необходимых работ варьируется от $100 до $350 за 1 кв. м. Чем больше необходимо работ, тем, соответственно, дороже будет реконструкция. На сегодняшний день капитализация складских помещений равна примерно 12%, но в случае реконструкции она может увеличиться до 15-18%», — говорит он.

По данным Владимира Журавлева, «если здание находится в приличном состоянии, девелопер ограничивается косметическим ремонтом кровли и стен, а также созданием качественного напольного покрытия». «Стоимость подобной реконструкции составляет $150-250 за 1 кв. м», — отмечает он.

Из-за дороговизны работ многие эксперты не верят в перспективу перестройки советских складов. «Перестроить старый советский склад в современное складское помещение невозможно по определению, так как все равно получится склад класса С или В, не больше. Единственный вариант — полный снос существующего склада и строительство на его месте нового», — считает Максим Шакиров.

По мнению Егора Дорофеева, к дороговизне переделки добавляется фактор недостаточной площади. «Надо помнить, что советские складские здания по современным масштабам небольшие по площади — до 10 000 кв. м, в наше время масштабы другие и с точки зрения инвесторов, и с точки зрения потребления, и с точки зрения дистрибуции», — говорит эксперт.

Кроме того, по его словам, много таких объектов расположено в центре столицы, а в Москве «ни один разумный инвестор не станет вкладываться в складские проекты в связи с административными рисками, так как в последние годы от центра города активно отсекаются грузовые потоки». «Склад в любом случае предполагает движение грузового транспорта. В настоящий момент строится ЦКАД — как только она будет построена, я уверен, появятся ограничения для движения грузового транспорта на МКАД. Поэтому на месте старого советского склада в Москве я бы рекомендовал построить офис или торговый комплекс», — объясняет он.

Против течения

Несмотря на советы экспертов, многие советские склады были перестроены в современные комплексы. «Одним из примеров редевелопмента складских помещений является удачная реконструкция Ткацкой фабрики в г. Дедовске Московской области, на ул. Гагарина, 18. Девелопер купил это предприятие и, усовершенствовав характеристики здания, получил успешный объект, который на сегодняшний день полностью занят арендаторами», — рассказывает Андрей Бушин.

По словам Владимира Журавлева, по такому пути пошла Транспортная охранно-экспедиционная компания, в 1998 г. выкупившая терминал рядом с Северянинским мостом в районе ВДНХ и ограничившаяся его частичным ремонтом. «Концепция проекта предусматривала сдачу в краткосрочную аренду палетто-мест, что позволило повысить рентабельность комплекса, в то время как показатели аналогичного проекта, ориентированного на долгосрочную аренду, значительно ниже», — рассказывает эксперт. По словам Руслана Суворова, один из ярких примеров реконструкции старых производственных помещений под складское назначение — Millenium Logistics Park класса B, расположенный в помещениях бывшего завода им. Ухтомского в Люберцах.

Зачастую старые склады все-таки перестраивают под новые комплексы. «Огромную роль в развитии современной логистики сыграли бывшие сельхозобъекты. Несчетное количество птичников, свинарников и коровников были переоборудованы под склады и на какое-то время удовлетворили спрос в складах. Конечно, они не могли соответствовать современным требованиям логистики, и поэтому на их месте теперь появляются современные складские здания. Здесь ярчайший пример — ТЛК «Томилино», бывшая птицефабрика, где сейчас развивается современный логистический парк», — рассказывает Руслан Суворов.

Переходный вариант между двумя вышеперечисленными подходами представляет технология компании «Максстор». «В последнее время к нам довольно часто стали приходить заказы на реорганизацию оптовых баз бывшего Госснаба, и я думаю, что этот процесс будет продолжаться. Время идет, а оснащение и логистические концепции, положенные в основу создания баз, морально устарели. Существующие складские помещения пришли в негодность, а площади, занимаемые этими объектами, весьма значительны», — рассказывает Вячеслав Зуев.

По его словам, на первом этапе полностью сохраняются все имеющиеся сооружения и начинается строительство одного нового складского модуля. На втором и третьем этапах строятся еще два аналогичных модуля. «Суммарно эти три модуля обеспечивают прежний объем грузооборота. То есть возникает возможность сноса существующих сооружений и строительства большого складского корпуса, остается место и для возведении отдельно стоящего офисного центра, требуемых помещений для обслуживания и стоянок транспорта», — рассказывает эксперт.

Перспективы старины

«Практически никто из крупных девелоперов и складских операторов не занимается переделкой старых зданий. Несовершенные системы отопления, однослойное остекление, ослабленная кровля и масса других недостатков старых зданий значительно удорожают их ремонт. Новые складские здания возводятся со сравнительно высокой скоростью. Себестоимость такого строительства — $500-700 за 1 кв. м», — считает Роман Соков. Учитывая, что на перестройку советского склада придется потратить три четверти этой суммы, а арендные ставки будут в два раза ниже, затраты неоправданны.

«Будущее — за вновь возводимыми объектами. Зачастую более эффективно ликвидировать старые конструкции и на их месте построить новое здание. Из старого проекта создать современный комплекс практически невозможно, так как в то время, когда возводились подобные объекты, складская логистика организовывалась на совершенно отличных от современных технологиях», — считает Юрий Сурканов.

Однако, по его словам, старые склады можно использовать немного иначе. «Основная характеристика складов такого типа — удачное расположение. Основная потребность рынка в настоящий момент — распределительные центры, которые не требуют рабочую высоту потолков до 12 м, а только значительное количество доков. Соответственно, данный тип складов необходимо позиционировать в первую очередь как распределительные центры», — говорит эксперт.

Участники рынка называют две ситуации, когда перестройка старого склада может быть выгодна его владельцу. «В случае необходимости агрессивного выхода на рынок краткосрочный проект реконструкции терминала может стать единственно верным и эффективным решением для девелопера. Доходность подобных проектов уступает показателям высококлассных комплексов, но в то же время имеет ряд важных преимуществ, среди которых низкий порог инвестиций и возможность реализовать проект в сжатые сроки», — рассказывает Журавлев.

По мнению Егора Дорофеева, «единственный случай, при котором имеет смысл проводить операции по переделке помещений, — это когда нужен объект небольшого размера, например площадью 2500 кв. м». «В настоящий момент современных объектов такой площади на рынке нет. Кроме того, это имеет смысл, если небольшой объект нужен в конкретном месте», — объясняет он. В результате такой склад можно весьма успешно сдать. «Самое главное — корректная концепция реконструкции и качество работ. Склад — это не офис и не торговый центр. У него нет эмоциональной составляющей. Поэтому если параметры обновленного здания соответствуют ожиданиям арендаторов, то нужна просто грамотная работа по сдаче объекта в аренду с некоторым уклоном на разъяснения по поводу истории здания и качества его реконструкции», — полагает Руслан Суворов.

В любом случае, по данным экспертов, у девелоперов есть множество объектов для перестройки. «В настоящее время около 60% объектов реконструировано и принадлежит небольшим логистическим операторам, тогда как оставшаяся часть находится в собственности у функционирующих предприятий или структур, аффилированных с руководством данных объектов», — говорит Журавлев. По его словам, около 20% предложения складов советской постройки позиционируются как класс С, около 35-40% пригодны к использованию со значительными оговорками, а 40-45% помещений срочно нуждаются в комплексной реконструкции.

Читайте далее: